通过中介买二手房  十天后房屋被查封

通过中介买二手房  十天后房屋被查封

法院:卖方原因导致合同无法履行,应双倍返还定金

□广西法治日报记者  赖隽群  通讯员  冼旎文

胡婧经中介公司介绍买了一套二手房, 不料三方签订买卖合同不久,房屋便被法院查封。胡婧提起民事诉讼,要求解除合同、房主与中介公司双倍返还其支付的购房定金并赔偿其支付的律师费。柳州市柳南区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷作出一审判决。近日,该判决生效。

班成功欲出售一套二手房,通过中介公司找到了买家胡婧。2019年4月15日,班成功、胡婧、中介公司签订房屋买卖合同。合同载明:房屋已设定抵押,未被查封。如果房屋状况与合同载明不一致的,胡婧有权解除合同。如果一方违反合同约定,应向守约方支付总房价款5%的违约金,并赔偿由于违约行为导致的居间服务费损失、律师费损失等。

合同签订当天,胡婧按约支付购房定金5万元。同年4月25日,法院查封了这套二手房。

2019年7月26日,胡婧向班成功、中介公司邮寄信函,要求解除三方签订的房屋买卖合同、班成功和中介公司双倍返还其支付的购房定金,遭到拒绝。

胡婧遂诉至法院,要求解除她与班成功、中介公司签订的房屋买卖合同,班成功、中介公司双倍返还其购房定金10万元、支付律师费5146元。

2019年9月20日,柳南区法院公开开庭审理此案。

胡婧认为,涉案房屋已被查封,与合同载明的“已抵押未被查封”的情况不符。根据合同约定,她有权要求解除合同,班成功、中介公司应承担违约责任。

班成功辩称,三方签订合同时,涉案房屋确实没有被查封,而且他也无法预见涉案房屋会被查封,他没有过错。他没有收到胡婧支付的5万元购房定金。

中介公司同意解除合同,但称没有收到胡婧支付的购房定金,所以无需返还,且胡婧索赔律师费没有依据。

中介公司向法院提交一份代理售房委托书,上面载明:班成功委托韦育材代理出售房屋,一旦达成出售条件,班成功全权委托韦育材按售价适当收取客户定金。中介公司还向法院提交了两份支付宝转账记录,证明4月15日向韦育材转账2万元、4月24日向韦育材转账2.85万元。

柳南区法院审理后认为,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,对方可以解除合同。由于涉案房屋被法院查封,致使合同无法履行,合同目的无法实现,胡婧要求解除与班成功、中介公司签订的房屋买卖合同,予以支持。班成功辩称未实际收到胡婧付的购房定金。但根据合同约定,班成功委托中介公司及韦育材代收购房定金,因此中介公司或韦育材收取购房定金的行为,视为班成功的行为,应由班成功承担相应的法律责任。由于班成功的原因,致使房屋被法院查封,导致合同无法履行,合同目的无法实现,班成功构成违约,应承担违约责任。

柳南区法院指出,根据我国合同法第115条的规定,给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。因此,班成功应向胡婧双倍返还定金即10万元。班成功与其代理人之间的内部事宜,可另行通过其他合法合理途径解决。此外,根据双方签订的房屋买卖合同,班成功违约,应向胡婧支付律师费5146元。

至于中介公司是否承担责任,柳南区法院认为,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据法律规定,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。中介公司作为居间人,已实际促成班成功、胡婧之间的二手房交易。涉案房屋在三方签订房屋买卖合同10天后被查封,中介公司对房屋被查封无过错且不可预见。胡婧不能提供证据证实中介公司故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害其利益,因此她要求中介公司双倍返还定金及付律师费没有依据。

日前,柳南区法院作出判决:胡婧与班成功、中介公司签订的房屋买卖合同解除;班成功向胡婧双倍返还购房定金10万元,支付律师代理费5146元;驳回胡婧的其他诉讼请求。 (文中人名为化名)